Was ist ein Hypothekendarlehen?
Ein Hypothekendarlehen ist eine speziell abgesicherte Variante eines Darlehens und findet insbesondere bei der Vergabe hoher Kreditsummen Verwendung. Die kreditgebenden Banken erzielen durch die Vorgabe des Hinterlegens einer Sicherheit, der Hypothek, einen hohen Grad an Stabilität. Im Gegenzug profitieren Darlehensnehmer von relativ günstig zur Verfügung gestellten Krediten mit langen Laufzeiten. Insbesondere die Rückzahlungsverpflichtungen nehmen sich im Verhältnis zur Summe im Regelfall attraktiv aus.
Vertragliche Grundlage zur Erteilung eines Hypothekenkredits ist das Vorhandensein einer Immobilie, die zum Zwecke der Besicherung in den Prozess der Kreditvergabe einbezogen wird. Dabei wird für ein Haus oder eine Wohnung ein sogenanntes Grundpfandrecht eingetragen. Zuständig dafür ist ausschließlich das zuständige Grundbuchamt. Grundsätzlich unterliegen derartige Immobilienangelegenheiten einer strengen staatlichen Aufsicht. Auch der Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks mit der Absicht, es später als Hypothek anzugeben, muss zwingend notariell beglaubigt werden. Ein alternatives Vorgehen schließt der Gesetzgeber kategorisch aus. Die Version des Hypothekenkredits ist äußerst populär, in Deutschland kommt die überwiegende Mehrzahl aller im Bereich des Immobilienerwerbs bzw. der Immobilienfinanzierung abgeschlossenen Darlehensverträge in dieser Form zustande.
Darlehensgeber und Vorgehen
Neben den traditionellen Banken fungieren vor allem Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften als Darlehensgeber. Unabhängig davon ist die Art oder der Umfang der Immobilie. Zudem ist der Abschluss eines Hypothekenkredits für juristische wie natürliche Personen möglich. Den Hauptgrund für die Aufnahme einer Immobilie in die Kreditkonditionen stellt die verhältnismäßig unkomplizierte Variante der Absicherung dar: Bei einem Zahlungsausfall verfügt der Kreditgeber über ein gesetzlich geregeltes Verwertungsrecht die Immobilie betreffend. Diese wird von der Bank verkauft, mit dem Erlös werden die bestehenden Verpflichtungen des zahlungsunfähigen Schuldners beglichen.
Gesetzliche Grundlagen
Den Hintergrund für ein derartiges Vorgehen bildet die Gesetzeslage, die neben einer bestimmten Schonfrist für den in finanzielle Schieflage geratenen Kreditnehmer weitere umfangreiche Punkte für verbindlich erklärt. Dazu zählen primär die anfallenden und klar geregelten Kosten. Hypothekenkredite unterliegen der notariellen Beurkundung. Der zuständige Notar erhebt im Zuge seiner Beglaubigungstätigkeit nach der Gebührenordnung festgelegte Sätze. Dabei muss die als Sicherheit dienende Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Diesbezüglich fallen ebenso Kosten an wie für die Feststellung der Grundschuld, also des sachgerecht ermittelten Grundstückwerts bzw. Werts der Immobilie. Neben diesen speziellen Gebühren entstehen die üblichen Kosten für allgemeine Notariatsangelegenheiten wie Terminvereinbarung und Beratung. Mit der notariellen Beurkundung als Information errechnet die Bank anschließend die Höhe des effektiven Jahreszinses exklusive Kontoführungsgebühr und der einmalig anfallenden Abschlussgebühr. Die Zinshöhe bedeutet eine langfristige Belastung für den Kreditnehmer und sollte daher im Fokus der vertraglichen Aushandlung mit dem Kreditgeber stehen. Unterschieden wird hier grundsätzlich zwischen einem Kredit mit flexiblen und gebundenen Zinssätzen.
Welche Anforderungen an das Beleihungsobjekt bestehen?
Im Zusammenhang mit der Vergabe von Hypothekendarlehen werden an das Beleihungsobjekt regelmäßig bestimmte Anforderungen gestellt, die sich aus bankenaufsichtsrechtlichen Vorschriften ergeben. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die betreffende Immobilie über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg eine werthaltige Sicherheit bleibt. So muss es möglich sein, das Beleihungsobjekt zeitnah zu verwerten und es müssen dafür angemessene Schadenversicherungen bestehen. Des Weiteren ist der Wert der zu beleihenden Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen zu schätzen. Um sicherzustellen, dass die Sicherheit weiterhin werthaltig ist, erfolgt zudem eine regelmäßige Überwachung durch die finanzierende Bank. Diese Überwachung hat bei gewerblich genutzten Immobilien jährlich zu erfolgen, während bei Wohnimmobilien eine Überwachung alle drei Jahre als ausreichend angesehen wird.
Was sind die Vor- und Nachteile des Hypothekendarlehens?
Zu den Vorteilen eines Hypothekendarlehens gehört in erster Linie der vergleichsweise niedrige Zinssatz. Da das Darlehen mit einer Immobilie besichert wird, ist das Risiko eines Kreditausfalls für die finanzierende Bank in der Regel deutlich geringer als bei vielen anderen Darlehensarten, zum Beispiel bei Konsumentenkrediten. Daher sind die Konditionen für ein Hypothekendarlehen im Normalfall deutlich günstiger als bei unbesicherten Krediten. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Kreditnehmer die Zinsen für ein Hypothekendarlehen steuerlich absetzen kann, sofern er die betreffende Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern an Dritte vermietet. In diesem Fall können die Darlehenszinsen steuermindernd als Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Dazu kommt, dass die Mieteinnahmen aus einer fremdvermieteten Wohnung im Idealfall dazu ausreichen sollten, die monatlichen Zahlungsverpflichtungen für Zins und Tilgung zu decken.
Ein Nachteil von Hypothekendarlehen sind die Notar- und Gerichtskosten, die im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundpfandrechten anfallen. Zudem trägt der Kreditnehmer im Falle einer Vermietung an Dritte das Mietausfallrisiko. Dieses ergibt sich daraus, dass der Kreditnehmer die Zinsen und Tilgungsleistungen für sein Hypothekendarlehen auch dann weiter an die Bank zahlen muss, wenn er für seine Immobilie keinen Mieter findet beziehungsweise, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird. In diesem Fall stehen dem Kreditnehmer keine laufenden Mieteinnahmen mehr für den Kapitaldienst zur Verfügung, sodass er Zins und Tilgung aus seinen sonstigen laufenden Einnahmen finanzieren muss. Weitere Nachteile sind für viele Kreditnehmer die vergleichsweise lange Laufzeit sowie das typischerweise hohe Darlehensvolumen von Hypothekendarlehen und die damit verbundene psychische Belastung. Des Weiteren fallen bei einer vorzeitigen Kündigung von Hypothekendarlehen aufgrund der höheren Kreditsumme meist höhere Ablösegebühren an, was die finanzielle Flexibilität des Kreditnehmers zusätzlich einschränkt.
Welche Hypothekendarlehensmodelle gibt es?
Wer sich für ein Hypothekendarlehen interessiert, kann aus einer Vielzahl unterschiedlicher Angebote wählen, die sich nicht nur durch die konkreten Konditionen, sondern auch durch Merkmale wie Laufzeit, Verzinsung u. ä. unterscheiden. Die verbreitetste Art von Hypothekendarlehen in Deutschland sind sogenannte Festhypotheken. Die Bezeichnung spielt darauf an, dass bei diesen Finanzierungen ein fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg vereinbart wird. Dieser gilt unabhängig von den jeweiligen Marktentwicklungen und wird daher auch bei Zinssenkungen oder Zinssteigerungen nicht nach unten oder oben angepasst. Der Vorteil einer Festhypothek besteht in erster Linie darin, dass die anfallenden Finanzierungskosten von Anfang an und über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg im Detail bekannt sind. Zudem muss der Kreditnehmer bei steigenden Zinsen nicht mit einer Verteuerung seines Kredits rechnen. Umgekehrt kann er bei sinkenden Zinsen jedoch nicht von Kostenersparnissen profitieren. Das höhere Maß an Sicherheit und Planbarkeit bei einer Festhypothek lässt sich die Bank in der Regel durch einen gewissen Aufschlag vergüten. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit einer Festhypothek, desto teurer ist diese für den Kreditnehmer.
Außerdem wird eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig, wenn der Kreditnehmer die Festhypothek vorzeitig ablösen möchte. Die Laufzeiten von Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz können von zwei Jahren bis zu rund 25 Jahren variieren, wobei am häufigsten Verträge mit Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren abgeschlossen werden.
Neben Festhypotheken gibt es auch sogenannte variable Hypotheken, das heißt, Hypothekendarlehen mit einem variablen Zinssatz. Hierbei kann der Zinssatz von der Bank jederzeit entsprechend der Marktentwicklung angepasst werden. Attraktiv ist dies für den Kreditnehmer, wenn dieser davon ausgeht, dass die Zinsen in den kommenden Jahren sinken werden. Gleichzeitig ist damit das Risiko verbunden, bei steigenden Zinsen deutlich mehr für die Rückzahlung des Kredits aufwenden zu müssen als anfangs einkalkuliert. Bei variablen Hypotheken ist eine Kündigung meist jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich.
Weitere Formen von Hypothekendarlehen
Bis vor einigen Jahren waren Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz in Deutschland noch relativ selten, in anderen Ländern – wie zum Beispiel in den USA – sind sie die Regel. Inzwischen werden jedoch auch in Deutschland immer mehr variable Hypotheken abgeschlossen. Eine weitere Form von Hypothekendarlehen ist die LIBOR-Hypothek. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass sich der Zinssatz an der Entwicklung des LIBOR orientiert. Die Abkürzung LIBOR steht für „London Interbank Offered Rate“. Dabei handelt es sich um einen im Interbankengeschäft verwendeten Referenzzinssatz, der in London täglich neu festgelegt wird. Bei einer LIBOR-Hypothek wird der Zinssatz in regelmäßigen Abständen an die Entwicklung des LIBOR angepasst. LBOR-Hypotheken haben typischerweise feste Laufzeiten, beispielsweise von sechs Monaten. Da es sich beim LIBOR um einen Geldmarktzinssatz handelt, werden entsprechende Hypothekendarlehen auch als Geldmarkt-Hypotheken oder als Rollover-Hypotheken bezeichnet.
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